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居住权,让居者有其屋
2020-10-28 09:48:10  来源:东南网  责任编辑:王俊杰  

东南网10月28日讯(福建日报记者 何祖谋)2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。民法典物权编的一大亮点,就是增加规定“居住权”这一新型用益物权。整整一章内容,解释了何为居住权。无疑,居住权对权衡所有人的房产价值、房产交易、婚姻共同财产以及继承,将产生深远的影响。

那么,民法典施行后,居住权将会给人们的生活带来哪些方面的变化呢?为此,记者走访了相关专家和职能部门。

保障弱势群体住有所居

“居住权对解决弱势群体住房问题具有重要意义。”福建江夏学院法学院副教授周茂青说,居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权是一项新型用益物权,按照民法典的解释,是高于所有权的,其本质就是把房子的所有权和使用权分离,并进行了物权化。也就是说,一旦登记了,居住权就能对抗所有人,不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖,都不影响居住权人居住、使用这套房屋。

周茂青说,居住权的主要功能之一为社会性(无偿)居住权功能,在于保护弱者的权益,具有扶助、赡养、关怀的性质,可以实现保护弱势群体的社会属性。换言之,居住权可以满足弱势群体对房屋的需求,使得诸如老人、离婚妇女、未成年人等社会的弱者住有所居。

随着社会发展,司法实践中涉及居住权的案件越来越多,有业界将其归类为拆迁安置型、公房租赁型、离婚帮助型以及家庭亲属型。在民法典通过之前,居住权及类似字词被写入裁判中的情形十分常见,但由于现行法律长期缺少居住权的明确规定,解决问题常常处于“名不正言不顺”的尴尬境地。

周茂青举了一个案例。高某奶奶于1992年去世,1993年高某祖父以自己名义购买一套房屋居住。因晚年孤独,高某祖父于2006年11月与张女士结婚,共同居住在这套房中,感情和睦。2008年7月,高某祖父立遗嘱一份,将这套房产遗赠给高某并于同日进行了公证。2013年6月,高爷爷去世,高某表示接受这套房屋的遗赠,并于同年9月取得产权证。此后,小高数次要求张女士腾房,张女士以没有自有住房为由不予配合。于是,高某诉至法院。张女士及高某祖父生前邻居、好友均表示,高某祖父生前曾提及其去世后房屋遗赠给高某,但张女士可以一直居住。

一审法院支持了高某的诉求,认为原告享有房屋所有权,可以对抗其他妨害,判令张女士限期搬离。二审法院则从公序良俗和尊重现状的角度出发,认为张女士有权继续居住,驳回了原告的诉求。

周茂青说,本案反映了法官判决的艰难。在所有权和居住权之间进行利益平衡,在居住权并非法定物权的情况下,从民法基本原则出发进行判决。本案也反映了对于家庭成员中的弱势群体,居住权制度更能保护他们的居住权益。

此次民法典增设“居住权”这一新型用益物权,明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变居住权已存在的现实,无权赶走居住权人。从这可以看出,类似本案的案件依民法典的居住权判决,张女士理所当然拥有居住权。

住宅土地使用权到期

可自动续期

“目前居民住房的渠道主要有两个,一是购买,二是租赁。民法典新增的居住权制度,既不同于购买,也不同于租赁,而是为老百姓另辟了一个住有所居的渠道。”省检察院第六检察部副主任、三级高级检察官林群英说,居住权的设立可以完善多元住房保障体系。例如,保障性住房里的公租房、廉租房,由于租用的债权性质导致房屋租赁的不稳定性,对抗性差。承租人可以通过设立居住权,以物权的属性来保障权利人稳定的居住利益,并赋予对抗第三人的强制力,形成一种较为稳固的居住形式,从而有利于国家住房保障体系的完善。

林群英对民法典居住权制度为保障特定人群住有所居作了进一步解析。比如,保障年老父母或保姆住有所居,被继承人甲立下遗嘱,由其子女继承其个人房产,同时写明其老母亲或保姆在过世前,对房产享有居住权。再比如,保障残疾子女住有所居,被继承人甲的长子乙为精神残疾人,甲立下遗嘱,由其次子丙继承其所有的房产,同时要求在乙去世前,对该房产享有居住权。

在赡养中,如保障老年人住有所居,父母二老与子女签订赡养协议,其中包括二老对子女所有的房产享有居住权。

在离婚场合,如保障配偶一方住有所居,甲乙夫妻协议离婚,因甲有固定收入,而乙暂无居所也无固定的生活来源,故双方在协议中约定了乙的居住权,离婚后,乙可在甲所有或甲父母所有的房屋中居住一定年限。

在分家析产中,如对特定人群住有所居的保障,父亲甲与两个儿子乙、丙签订分家协议,房子全部由乙、丙分割,但甲对其中一间享有居住权。

住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。住宅土地使用权期限最长为70年,房屋的用地使用权期间届满后怎么办?再者,人们担心房子居住年限和土地使用年限挂钩,会让房产贬值,影响到二手房的交易价。专家说,此前《物权法》只是规定自动续期,此次民法典予以明确,规定续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。也就是说,住宅土地使用权到期后,只要按规定缴费就可以继续住,可以传给子孙,这解决了很多买房人的后顾之忧。

老年人“以房养老”更安心

我国人口老龄化严重,传统的家庭养老不堪重负,实现较高质量的老年生活,已成为老年群体的期许。而我国老人自有住房的比例较高,因此,民法典居住权制度的出炉,使老年人“以房养老”更安心。

“居住权的另一功能是投资性(有偿)居住权功能,可以满足人们对财产利用的多样化需求。”林群英说,居住权制度推出后,将允许老人将自有房屋以较低价格出售,获得一笔养老资金,同时又不失“老有所居”。同时,因为居住权是一种物权,可以对抗任何人,可以避免因房屋买受人的行为对老年人的居住产生的影响。

值得一提的是,虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售,但如果该房屋设立有居住权,即使房屋所有权人转让房屋,享有居住权的一方依然能根据合同,在约定期限内继续居住。所以,民法典实施后,如果打算购买二手房,不仅需要查询该房屋的权属、是否有司法查封、是否有设立抵押等情况,还应注意查询房屋是否有居住权设立登记,避免买了房却住不进去。


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